QUI ĐỊNH VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Chào Luật sư. Tôi có 1 vấn đề thắc mắc muốn hỏi Luật sư như sau, hai vợ chồng tôi hiện sống tại Tp.HCM, chúng tôi đang có nhu cầu mua 1 căn hộ của dự án bất động sản, tuy nhiên dự án này đang trong quá trình xây dựng, theo như nhân viên sale quảng cáo thì phải đến cuối năm 2016 thì mới hoàn thành và bàn giao được, khách hàng mua căn hộ sẽ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thanh toán tiền theo tiến độ dự án. Vậy theo quy định pháp luật về vấn đề này như thế nào? Việc thanh toán tiền như vậy có rủi ro cho chúng tôi hay không?

Ngày đăng: 25-06-2016

8,907 lượt xem

Luật sư tư vấn:
Xin cảm ơn vì bạn đã gửi câu hỏi tư vấn về cho Công ty Luật chúng tôi.
Đúng như  nhân viên bán hàng nói, trường hợp của bạn là mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của các dự án kinh doanh bất động sản. Vấn đề này được quy định cụ thể trong Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 năm 2014 và các văn bản hướng dẫn liên quan; Luật nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn liên quan. Hai luật này quy định rất nhiều về các dự án nhà ở, tuy nhiên trong phạm vi câu hỏi của bạn chúng tôi chỉ tư vấn các vấn đề chính như sau:
Theo k4, điều 3 Luật kinh doanh bất động sản thì: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”
1.Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:
Căn cứ vào điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Ngoài ra, căn cứ vào vào khoản 1, 3 điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì quy định thêm:
1.Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
3 . Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên trước khi mua căn hộ hình thành trong tương lai bạn phải yêu cầu Chủ đầu tư hoặc Cty phân phối cung cấp cho các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án mà bạn đang có nhu cầu mua căn hộ:
Giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng,
Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó ( đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có);
Văn bản bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với dự án đó;
2.Về hợp đồng và tiến độ thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc  mua bán này phải được lập thành hợp đồng (theo mẫu 01) Phụ lục Nghị định  76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015.
Việc thanh toán hợp đồng: Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: 
1.Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết
Như vậy, khi bạn ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, các lần thanh toán sau theo tiến độ dự án nhưng không quá 70% khi chưa bàn giao nhà (trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng) và không quá 95% khi chưa nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
Căn cứ vào từng lần thanh toán thì Chủ đầu tư sẽ xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho bạn (tiền mua gốc + 10% thuế GTGT) và bạn cũng phải đóng thêm 2% phí bảo trì căn hộ khi nhận bàn giao nhà, phí này sẽ được nêu rõ trong Hợp đồng mua bán (căn cứ vào khoản 1 điều 108 Luật nhà ở số 65/2014/QH13).
Cũng theo quy định tại điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì bạn có quyền chuyển nhượng lại Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã ký cho người khác có đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. Thủ tục chuyển nhượng bạn tham khảo thêm tại điều 59 Luật Luật kinh doanh bất động sản 2014; điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản. Ngoài ra bạn cũng tham khảo thêm các biểu mẫu hợp đồng và văn bản liên quan đến bất động sản tại nghị định này.
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng dân sự về mua bán nhà ở, các rủi ro về chủ quan, khách quan đều có thể xảy ra do đó để giảm thiểu các rủi ro cho mình, bạn nên xem xét kỹ lại hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư, của dự án mà bạn muốn mua, đến xem trực tiếp dự án như thế nào và xem xét kỹ các điều khoản hợp đồng trước khi ký kết.

Và cũng lưu ý thêm với bạn là hiện tại rất nhiều dự án kinh doanh bất động sản được ra bán trên thị trường, ngoài các quy định do Pháp luật quy định như trên thì bạn cũng nên tìm hiểu đến một số điểm như sau để đảm bảo cho việc mua bán của mình được thuận lợi hơn:

- Tìm hiểu về năng lực và uy tín của chủ đầu tư;

- Tìm hiểu về các dự án mà chủ đầu tư đó đã thực hiện trước đó như thế nào?;

- Phải nghiên cứu kỹ về hợp đồng mua bán, các điều khoản phạt hay bồi thường thiệt hại khi chậm bàn giao nhà, hoặc không giao nhà...;

- Các quy định về dịch vụ quản lý nhà...để tránh việc bàn cãi sau này...

Chúc bạn mua bán thuận lợi./.

 

 


Quý khách có thể gọi điện thoại 0909 95 95 73 để được tư vấn và hẹn gặp Luật sư.

CÔNG TY LUẬT

THẾ HỆ MỚI

"Khi bạn gặp khó khăn về pháp luật đã có Luật Thế Hệ Mới"

Bình luận (0)

Gửi bình luận của bạn

Captcha